Налог самозанятых граждан при сдаче квартиры

Конечно, при сдаче квартиры в аренду главным плюсом самозанятого является налоговая ставка, применяемая к доходам. Если гражданин работает с физлицами, то ставка составит скромные 4%.

Юрлица на рынке аренды жилых квартир встречаются существенно реже физлиц, но если собственник квадратных метров будет работать с ними, то ставка будет несколько выше, а именно 6%.

Налоговый режим, применяемый самозанятыми, сегодня является одним из самых выгодных. Например, ИП при применении упрощенной системы налогообложения платит с полученных доходов 6%.

Также им нужно регулярно вносить за себя взносы на фиксированную сумму, даже если доходов совсем не было. Например, в 2020 году на пенсионное и медицинское страхование индивидуальным предпринимателям нужно отдать около 40 тыс.

рублей. Если ИП получил доход на уровне более 300 тыс.

рублей, то с суммы превышения нужно отдать в виде взносов еще 1%.

Если собственник жилья решит сдавать жилье без применения какого-либо налогового режима, то ему придется отдать с полученного дохода НДФЛ в размере 13%.

к содержанию ↑

Плюсы самозанятости

Налоговый режим для самозанятых задумывался для того, чтобы вывести из тени миллионы граждан, которые работают на себя, оказывая небольшие услуги другим гражданам, либо создавая товары на продажу. Это могут быть копирайтеры, дизайнеры, фотографы, репетиторы, сантехники, домашние умельцы, кондитеры и т.д.

Условия для работы самозанятым

Чтобы работать самозанятым, нужно соблюдать определенные требования. В частности, у самозанятого лица не должно быть наемных работников. Для кого-то этот может быть минусом. В таком случае придется присмотреться к ИП, где наемные сотрудники допускаются.

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Самозанятый в рамках своей основной деятельности не должен иметь работодателя. При этом допускается совмещение работы по ТК и самозанятости.

Например, программист трудится в IT-компании и платит НДФЛ со своих доходов и одновременно мастерит на продажу фигурки из дерева. Он сможет стать самозанятым, чтобы оплачивать налоги с дополнительных доходов от хобби.

Это же относится к желающим сдать жилье в аренду. Они могут работать по ТК, однако для сдачи квартиры имеют право зарегистрироваться еще в качестве самозанятого.

Доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей в год. Представим, что гражданин работал весь годы самозанятым, рассчитывая уложиться в указанную сумму.

Однако под конец года ему поступило несколько заказов, в результате чего его заработок вышел за установленные нормы. Что происходит в этом случае? Если самозанятый имеет одновременно статус ИП, то с суммы превышения он будет платить по правилам, установленным для индвидуальных предпринимателей.

Если гражданин является обычным физлицом, то ему придется уплатить НДФЛ в размере 13% с суммы, которая превысила порог.

Самозанятыми не могут стать лица, которые продают подакцизные товары, занимаются добычей полезных ископаемых, перепродают товары. Если у гражданина есть в собственности нежилая недвижимость (коммерческая), то здесь также недоступен статус самозанятого.

к содержанию ↑

Как платить налоги?

Ранее мы отметили, что стать самозанятым можно при помощи специального приложения. Оно же поможет гражданину при дальнейшей работе с налоговыми органами. Приложение самостоятельно суммирует доходы, высчитывает налог, направляет необходимую информацию налоговиками.

При поступлении денег на счет или при получении средств наличными гражданин должен сформировать с помощью приложения специальный чек. Для квартиросъемщика он будет доказательством оплаты, а для самозанятого отчетным документом перед налоговыми органами.

Подводя итоги, отметим, что режим самозанятости с каждым днем пользуется все большим спросом среди граждан. Во-первых, эксперимент, который начинался только в 4 регионах, сегодня проник в самые дальние уголки страны.

Во-вторых, очень легко и удобно стать самозанятым через интернет без необходимости посещения налоговой инспекции. В-третьих, ставка налога в 4% при работе с физлицами – это довольно весомый аргумент, особенно, если учесть, что ставка зафиксирована на 10 лет и не будет меняться.

В – четвертых, стать самозанятыми могут и ИП, при этом не утрачивая своего статуса. Им нужно всего лишь пройти онлайн-регистрацию и поставить в известность налоговые органы о применении нового режима.

Арендодателям-самозанятым

к содержанию ↑

Закон о самозанятых вступил в действие с 1 января 2019 года. С 1 января 2020 года действие распространено на 23 региона.

Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (с 1 января 2020 года действует для 23 регионов России).

Важно: закон вступил в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным. С 1 января 2020 года действие Закона распространяется уже на 23 региона России.

Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.

Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:

  1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
  2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
  3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
  4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.
к содержанию ↑

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

  1. Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
  2. Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
  3. Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
  4. Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
  5. Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
  6. Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.
к содержанию ↑

В чем отличия самозанятого от ИП

Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.

Чем статус самозанятого отличается от ИП?

  1. ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
  2. Власти обещают более простую регистрацию.
  3. ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
  4. ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
  5. ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
  6. Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
  7. ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
  8. У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.
к содержанию ↑

Статус самозанятого обещает много преимуществ

  1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет -какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
  1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
  2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.
к содержанию ↑

Чего нельзя при статусе самозанятого

  1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
  2. Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

к содержанию ↑

Есть сложные вопросы и не все пока очевидно – подписывайтесь на наше пособие

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

А теперь про сложные вопросы. Мы их сформулировали и будем искать на них ответы – ответы вы можете найти в пособии “Арендодатель-самозанятый“:

  1. Закон касается только сдачи жилья в найм и аренду. А что делать со сдачей аппартаментов, гаража или машиноместа?
  2. Какова будет технология расчета налога и контроля ФНС за безналичными поступлениями? Банки все настороженней относятся к поступлениям на счета физлиц и переводы карта-карта, блокируют счета и карты «по первому чиху». Как банки будут относится к платежам в пользу самозанятых? Будут ли им открывать специальные счета и пластиковые карты к ним?
  3. Может ли иметь статус самозанятого нерезидент (который был бы вынужден платить как физлицо НДФЛ в размере 30%)? – Судя по тексту законопроекта, важно, чтобы «местом ведения деятельности территория субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент». Поэтому можно сделать вывод, что такое «место ведения деятельности» – это как раз место нахождения объекта, который сдается в аренду/найм. Однако вопрос все-таки остается. А если арендодатель сдает два объекта – один в Москве, а второй в Санкт-Петербурге? А если арендодатель зарегистрирован в Москве, и заключил договор с московской же фирмой о сдаче в аренду этой фирме жилья в Санкт-Петербурге?
  4. Можно ли взять чужую квартиру в найм или по договоре безвозмездного использования, и сдавать ее от своего имени со статусом самозанятого?
  5. Как правильно оформить сдачу квартиры, если у нее – несколько владельцев?
  6. Возникнут какие-то ограничения при продаже квартиры, если она ранее сдавалась самозанятым?
  7. При сдаче в аренду организации – как подтвердить, что у арендодателя есть статус самозанятого, и арендатор не должен удерживать НДФЛ?
к содержанию ↑

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Следим за темой и будем держать в курсе

Мы будем следить за темой и готовы проконсультировать Вас – по Закону и подзаконным актам к нему. При покупке пособия “Арендодатель-самозанятые” вы будете получать его обновления, которые мы планируем выпускать по мере выпуска нормативных документов и анализа реальных ситуаций.

Рекомендация на данный момент:

  1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
  2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
  3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
  4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Налог для самозанятых при сдаче квартиры жилья в аренду

Уже с 1 января 2019 года вступил в действие новый закон о самозянятых, который был утвержден и подписан В. В.

Путиным 27 ноября 2018 года. Согласно ему в четырех экспериментальных регионах Российской Федерации (Москва и МО, Татарстан, Калужская область) жители, которые подпадают под определение самозанятого гражданина, обязаны встать на учет в налоговых органах и начать применять специальный налоговый режим, то есть начать платить налог на профессиональный доход.

Это касается лиц, которые оказывают услуги населению (физическим или юридическим лицам), продают собственноручно приготовленные товары или выращенную на своем участке продукцию, а также самозанятых граждан, которые сдают в аренду квартиры и другое жилье.

к содержанию ↑

Бизнес на аренде жилья

Заработок на аренде жилья – это выгодный бизнес, который может приносить неплохую прибыль. В этой нише можно зарабатывать следующим образом:

  • Можно сдать свое жилье.
  • Можно снимать помещения в субаренду и зарабатывать на разнице в цене съема и сдачи (некоторые предприимчивые люди заключают договор аренды по одной цене, а сами сдают по более высокой цене, получая прибыль).
  • Переоборудовать квартиры на первых этажах под офисы и помещения, сдавать их в аренду бизнесменам (цена аренды выше, чем на квартиры).

Кто-то просто сдает свое жилье, получая дополнительный доход, а кто-то целенаправленно занимается таким бизнесом, инвестируя в недвижимость и окупая ее путем сдачи в наем.

к содержанию ↑

Законодательная база вопроса

В законодательстве РФ нет официального понятия «легальная сдача квартиры в аренду» и в этой сфере достаточно много непонятных моментов. Всегда собственники сдавали свои квартиры, а те, кто работают с чужим жильем, оформляли ИП.

Есть и те, кто на правах субаренды сдает квартиры без какой-либо регистрации, но это уже явное нарушение законов. Ну а по поводу тех, кто сдает свою недвижимость, возникает справедливый вопрос, почему они должны отдавать какие-то деньги кому-то ни было, ведь это их частная собственность.

Ответ на этот вопрос дает законодательство: с любых доходов граждане РФ должны уплачивать налог, это касается и сдачи в аренду квартир лицами, которых подвели под новый закон с помощью прописанных критериев.

ВАЖНО! По закону любые граждане с полученных за сдачу в наем жилья денег должны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Поэтому новая система налогообложения пойдет только на пользу, ведь здесь ставки значительно ниже.

Согласно Налоговому кодексу РФ, граждане, самозанятые в сфере аренды, обязаны каждый год декларировать доходы, сдавать отчет в налоговую и платить налоги. Но на практике этого практически никто не делает.

До сих пор налоговики и правительство достаточно лояльно относились к такому положению вещей, но в последнее время просматривается явная тенденция к увеличению оборота денег в этой сфере: множество граждан предпочитают зарабатывать на жизнь пассивным методом, покупая и сдавая в аренду жилье. Да и в других сферах сильно возросло количество людей, которые получают неофициальную прибыль.

Поэтому еще в 2016 году в Госдуме были озвучены предложения по выводу из тени «нелегального домашнего бизнеса». За два года разработали законопроект и приняли закон о самозанятых, который уже с 1 января 2019 года вступил в силу.

к содержанию ↑

Налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду

Граждане, сдающие в аренду жилые и нежилые помещения, попали под понятие самозанятых согласно новому законодательству – они не имеют работодателя, наемного штата и лично оказывают услуги населению.

Форма деятельности

Если у вас крупный бизнес, связанный с арендой, и у вас есть официально трудоустроенный персонал (горничные, администраторы, водители) – то вы не подпадаете под категорию самозанятых граждан. В данном случае лучше оформить ИП.

ВАЖНО! Некоторые индивидуальные предприниматели при условии соответствия требованиям смогут применять специальный режим налогообложения, подав соответствующее уведомление в налоговые органы.

На данный момент остается открытым вопрос, как быть официально работающим людям, которые имеют в собственности дополнительную недвижимость и сдают его в аренду. Уплата налога на прибыль останется на совести арендодателей, поскольку внимание налоговиков и госорганов сейчас приковано именно к тем, кто сдает в аренду помещения, больше нигде не работая.

Согласно новому законодательству, арендодателей жилья включили в категорию самозанятых граждан и предложили им официально встать на учет в ФНС. Зарегистрированные лица будут применять специальный налоговый режим и будут платить налог на профессиональный доход.

ВАЖНО! Закон пока действует на территории 4 регионов, где проводится эксперимент. Остальные регионы могут присоединиться при успешной тенденции с 2020 года.

В качестве самозанятого гражданина сдающим в аренду жилье можно будет зарегистрироваться при условии:

  • Нет работодателя.
  • Нет работников.
  • Доход не превышает 2,4 млн. руб. в год.
  • Недвижимость находится на определенной территории России: Москвы, Московской области, Калужской области, республики Татарстан.

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

ВАЖНО! Жителям остальных регионов пока предлагается добровольно сдавать ежегодную декларацию о доходах и платить налог с прибыли в размере 13%. Это будет законная деятельность.

Ставка налога на профессиональный доход

С 1 января 2019 года, все, кто сдает жилье на территории указанных четырех экспериментальных регионов, обязаны платить налоги в следующих размерах:

  • 4%, если жилье сдается физическим лицам.
  • 6%, если жилье сдается юридическим лицам и организациям.

Бизнес, связанный со сдачей жилья в аренду, является нестабильным, то есть прибыль в разные месяцы может быть разной.

Сумма налогов будет разной, поскольку она зависит от нескольких факторов:

  • Взаимодействия с физическим или юридическим лицом.
  • Суммы полученной прибыли.
  • Наличия неисчерпанного лимита налоговой льготы в виде вычета.

Налоговый вычет

Это означает, что данная сумма будет исчерпываться постепенно, каждый месяц. До ее исчерпания самозанятые смогут платить налог по ставке до 3 и 4% соответственно. Когда полная сумму будет вычтена, гражданин вернется к стандартной схеме налогообложения по специальной схеме.

Порядок исчисления и уплаты налогов

Для самозанятых граждан разработано новое приложение «Мой налог», с помощью которого они смогут:

  • Встать на учет или сняться с учета в режиме онлайн без посещения ИФНС.
  • Взаимодействовать с налоговыми службами удаленно (отправлять финансовую отчетность и получать информацию о налогах).
  • Взаимодействовать с клиентами (отправлять чеки на их электронные адреса, сканировать QR-коды и т. д.).
  • Оплачивать начисленные налоги.

За налоговый период будет приниматься один календарный месяц. Не позднее 25 числа следующего месяца гражданин обязан заплатить налог за предыдущий период.

Налоговые органы самостоятельно исчисляют сумму и уведомляют через приложение. Расчет происходит на основании:

  • Отправленных данных о полученной прибыли.
  • Ставки налогообложения (при совершении операций принимающая сторона в приложении указывает, от кого приняты средства – физического или юридического лица).
  • Наличия права на налоговый вычет (учитывается автоматически).

Сумма к уплате должна быть прислана налогоплательщику не позднее 12 числа следующего за налоговым периодом месяца. К примеру, сумму за январь ФНС присылает в приложении до 12 февраля, а налогоплательщик оплачивает ее до 25 февраля.

Оплачивать удобно, привязав банковскую карту к приложению, откуда можно произвести операцию в один клик. Также можно написать в свой банк заявление на поручение, чтобы налоговая через банк списывала деньги с вашего счета.

ВАЖНО! Страховые взносы в ОМС будут оплачиваться отдельно. В ПФР можно платить по желанию, чтобы увеличить накопительную часть пенсии.

ВАЖНО! По новому закону налог начисляется на всю сумму полученного дохода, а не прибыли. К примеру, если вы сняли квартиру за 10 тысяч рублей, пересдаете ее за 20 тысяч рублей, будете платить сбор с 20 тыс. рублей.

Пока данный момент не отрегулирован так же, как не отрегулирован механизм проверки достоверности отправляемых самозанятыми гражданами сведений о своей финансовой деятельности. Но система штрафов за сокрытие доходов уже разработана. В основном она касается невыдачи чеков покупателям:

  • Самозанятого оштрафуют на 20% полученной суммы, но не менее 1000 рублей, если обнаружится нарушение впервые.
  • Предпринимателя оштрафуют на 100% полученной суммы, но не менее 5000 рублей, если подобное нарушение выявлено повторно в течение полугодия после первого штрафа.

Таким образом, с начала 2019 года сдача в аренду любых помещений самозанятыми гражданами подпадает под критерии применения специального налогового режима, они будут платить налоги на полученную прибыль в размере 4 и 6% (3 и 4% – с учетом вычета). В других регионах арендодателям, желающим вести законную деятельность, пока необходимо декларировать доходы и платить налог с прибыли 13% или оформить ИП по УСН, при применении которого можно платить в казну 6% с прибыли.

Как налог для самозанятых повлияет на арендодателей квартир

С 2019 года в России начал действовать экспериментальный налог для самозанятых. Примерить на себя новый статус могут и арендодатели квартир. Мы изучили закон и выяснили, выгодно ли становиться самозанятым рантье.

к содержанию ↑

Как арендодатели платили налоги до 1 января 2019 года

До принятия нового закона предприниматели выбирали один из трёх вариантов. Всё зависело от региона и количества сдаваемых квартир.

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Регистрировать ИП по упрощённой системе и платить 6% от дохода. Плюс ежегодные сборы примерно 30–35 тысяч рублей в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования.

Купить патент для ИП, если позволяет регион, и раз в год перечислять налоговой конкретную сумму. Это дешевле, но от сборов ИП всё равно никто не освобождал.

Получать деньги и не платить налоги. Опасно: если соседи пожалуются, то можно получить штраф за нелегальное предпринимательство.

Дополнительно заставят заплатить налог за весь период аренды. К тому же в таком случае невозможно заключить договор между нанимателем и наймодателем.

А значит, в спорных ситуациях нельзя будет защитить права сторон в суде.

Многие выбирали работу «в чёрную» из-за слишком низкой прибыли. Например, в Москве и Санкт-Петербурге на сборы ИП пришлось бы отдать сумму, равную месяцу аренды квартиры. В регионах обязательные взносы окупались за три–четыре месяца сдачи. Рассчитывать на более-менее адекватную доходность можно было только от сдачи минимум трёх квартир.

к содержанию ↑

Кому подойдёт новый режим

Новый налоговый режим запущен в качестве эксперимента. Перейти на него могут граждане России, Белоруссии, Армении, Казахстана и Киргизии, которые работают в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Государство предлагает людям, работающим на себя, выйти из тени и платить 4% с дохода, полученного от физических лиц, и 6% — от юридических лиц. Под новую категорию подпадают и те, кто сдаёт квартиры в аренду. Но есть несколько ограничений:

Доход самозанятого не может быть выше 2,4 млн рублей в год. Если квартир для сдачи несколько и прибыль больше, придётся работать как ИП.

Нельзя нанимать сотрудников, будучи самозанятым: управляющие, риэлторы, уборщицы не смогут работать на вас официально.

Нельзя сдавать апартаменты, аренда коммерческой недвижимости под этот закон не попадает.

Вы можете иметь основную работу, это никак не повлияет на новый статус. Работодатель будет, как обычно, платить за вас НДФЛ по ставке 13%. Налог от сдачи жилья вы будете перечислять самостоятельно, эти режимы не пересекаются.

к содержанию ↑

Как и где зарегистрироваться

Если сейчас рантье работает как индивидуальный предприниматель, он всё равно может стать самозанятым. Регистрация — как и для физического лица — через мобильное приложение или личный кабинет. После нужно обязательно уведомить налоговую о смене режима — на это дают всего месяц. Если этого не сделать, то регистрацию аннулируют.

Преимущества самозанятого перед ИП

Главный плюс самозанятого — в сокращении расходов. Доходность увеличивается — не придётся платить сборы в пенсионный и медицинский фонды. Вот основные пункты, на которых экономит самозанятый в отличие от ИП на «упрощёнке»:

Самозанятый, самозанятый ИП ИП на УСН
Платит 4% от дохода с физлиц. Платит 6%.
Обязательных сборов в фонды нет. Обязательно платит сборы в ПФР и на медстрахование, даже если дохода нет. Когда доход превышает 300 тысяч рублей в год, в ПФР отчисляют еще 1% с суммы превышения. Правда, ИП имеет право уменьшить налог на сумму этих взносов.
Нет затрат на бухгалтерию. Нужно нанять бухгалтера или платить за онлайн сервис.
Государство даёт 10 000 рублей в качестве налогового вычета. Его можно расходовать постепенно, уменьшая налоговую ставку каждый месяц на 1%. Льготного вычета нет.

Самозанятому не запрещено работать с юридическими лицами, например вы можете сдавать в аренду квартиру командированным и заключать договор с организацией. При этом, в отличие от ИП, вам не нужна онлайн-касса, а значит, не будет лишних расходов.

к содержанию ↑

Недостатки

Они касаются арендодателей, для которых сдача квартир — основной вид деятельности и которые не работают по трудовому договору. Если два этих пункта для вас существенны, то оставаться ИП выгоднее, чем переходить на новый режим.

Не учитывается трудовой стаж. Самозанятые не платят обязательных страховых взносов, поэтому время работы в новом статусе не будет считаться трудовым стажем.

Что делать самозанятому арендодателю — порядок действий

Вы получаете новый статус через приложение «Мой налог».

Сдаёте квартиру жильцам.

Ежемесячно формируете в приложении чек: указываете сумму, которую получили от жильцов, и дату. Договор для подтверждения дохода не нужен.

Получаете от жильцов деньги — на карту или наличными.

До 12-го числа следующего месяца налоговая посчитает общий доход и сформирует квитанцию. До 25-го числа её нужно будет оплатить. Это можно сделать в приложении «Мой налог», привязав банковскую карту. Или настроить автоплатёж в мобильном банке. Третий вариант — распечатать квитанцию и оплатить в отделении банка.

Сейчас предприниматели опасаются, что все их банковские переводы налоговая будет проверять и признавать доходом. Но это не так: ФНС примет к учёту только те суммы, которые вы самостоятельно заявите через приложение. Доступа к движению средств на вашем счёте у неё не будет.

к содержанию ↑

Как выгоднее сдавать квартиру: сравниваем расходы самозанятого
и ИП на УСН

ПИК-Аренда помогает найти жильцов, грамотно заключить договор и следить за имуществом на протяжении всего срока сдачи

С новым законом приобретать квартиры специально для сдачи в аренду станет выгоднее. Мы посчитали доходность от сдачи в статусе ИП на «упрощёнке» и в статусе самозанятого.

Исходные данные. Есть однокомнатная квартира на окраине Москвы за четыре миллиона рублей в неплохом состоянии и в двадцати минутах ходьбы от метро. Сдать такую недвижимость можно за 25–30 тысяч рублей. Возьмём в расчёт среднее значение — 28 тысяч. За год квартиранты принесут 336 тысяч рублей.

Расходы одинаковые для обоих рантье. Коммунальные платежи обойдутся в 24 тысячи рублей в год, ещё 15 тысяч заложим на небольшой ремонт. Допустим, что налог и взносы в пенсионный и медицинский фонды арендодатель будет платить единожды в конце года.

Статья ИП на УСН Самозанятый,
самозанятый ИП
Арендная плата + 336 000 Р + 336 000 Р
Коммунальные платежи — 24 000 Р — 24 000 Р
Ремонт — 15 000 Р — 15 000 Р
Налог — 20 160 Р — 13 440 Р
Взнос в медицинский фонд — 6 884 Р 0 Р
Взнос в ПФР — 29 354 Р 0 Р
Дополнительный взнос в ПФР (1% с суммы, превышающей 300 тысяч рублей) — 360 Р 0 Р
Чистый доход 240 242 Р 283 560 Р
Окупаемость 17 лет 14 лет
Доходность за год 6% 7%

Не забывайте, что цена аренды и стоимость квартиры будут расти, поэтому реальный доход будет на 0,5–2% годовых больше.

к содержанию ↑

Считаются ли лица, сдающие в аренду жилую и нежилую площадь самозанятыми?

Законопроект, внесенный в Госдуму, обязует выплачивать налог для самозанятых при сдаче квартиры в аренду. Начиная с первого месяца 2019 года внедряется новейшая система, предполагающая вывод работающих на себя россиян из тени.

Другими словами, люди у которых официально оформляется сдача квартиры в аренду – это самозанятые граждане. Они, согласно закону, зарегистрировавшись в ФНС, производят все платежи и рассчитываются с госбюджетом с помощью специального онлайн-приложения, работающего как касса.

Статус самозанятого гражданина предполагает:

  • наличие определенного вида деятельности, которым дается право заниматься (сдача в аренду жилой площади);
  • отсутствие необходимости ежегодно предоставлять налоговую отчетность;
  • нет требования о наличии онлайн кассы.

Данный законопроект затрагивает Калужскую и Московскую область, Татарстан и Москву. Введен экспериментально сроком на 10 лет.

Относится он непосредственно к самозанятым гражданам при сдаче жилья в аренду (квартира, дом, дача). Сдать квартиру в наем и параллельно иметь другие виды деятельности, теперь можно и без ИП.

Но это затрагивает только 4 региона участвующим в пробном режиме.

Если физическое лицо сдает нежилое помещение, то оно не попадает под закон о самозанятых.

В этом случае необходимо оформление ИП по упрощенной схеме, освобождающее от НДФЛ.

к содержанию ↑

Какие условия должны соблюдаться для получения легального дохода?

Налог для самозанятых граждан 2019 от аренды квартиры составляет 4% при сдаче физическим лицам, юридическим – 6%.

Условия для получения легального дохода от сдачи жилой площади:

  • Вы проживаете в одном из указанных в законе регионе и являетесь гражданином РФ;
  • у Вас отсутствуют наемные работники и статус индивидуального предпринимателя;
  • доход за год не более 2.4 млн руб;
  • необходимо составить и подать заявление в электронном виде на сайт ФНС в приложении “Мой налог”, в налоговую инспекцию приходить не нужно;
  • после получения от налоговой службы уведомления, в силу вступает закон о самозанятых гражданах при сдаче квартир в аренду, вы гарантированно обладаете легальным доходом и выплачиваете налоги.
к содержанию ↑

Возможен отказ в регистрации, при выявлении ошибок и несоответствий в документах?

Наличие кассового аппарата не требуется, чек формируется в приложении смартфона или компьютера после перевода вам денег за услугу. Электронный чек имеет такой же юридический статус, как и бумажный, он высылается на электронный почтовый ящик.

Что запрещено при статусе самозанятый:

  • Вы не получите дохода при передаче квартиры в управление по доверенности;
  • не допускается доход в натуральном виде. Только в денежном эквиваленте;
  • не уменьшается доход в счет расходов, понесенных нанимателями жилья.
к содержанию ↑

Считается ли продажа квартиры профессиональным доходом и каким налогом облагается данная операция?

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Продажа жилья не частое явление у рядовых граждан, поэтому необходимо знание грамотного оформления правоотношений, в том числе и размера выплаты налогов в госказну.

Под профессиональным доходом подразумевают доход при отсутствии работодателя и наемных работников.

На вопрос можно ли сдавать квартиру как самозанятый, ответ – можно, если сумма доходов за год не больше 2.4 млн рублей, но продажа квартиры не попадает под НПД.

Здесь все по старой схеме – налог 13%, если владение жильем составляет менее 5 лет. То есть, при продаже квартиры, которая находится в вашей собственности более 5 лет, налогообложение отсутствует.

Автор статьи
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
НалогиНалог с продажи квартиры полученной по наследству

Добавить комментарий

Adblock
detector