Налог при продаже ипотечной квартиры

Продажа квартиры по ипотеке — это в первую очередь гарантия для продавца, что он не столкнется с искусной работой мошенников. Потому что здесь передачей денежных средств занимается финансовая организация, которая предоставляет заем покупателю.

Ипотека — это целевой кредит (заём), который выделяется банком или другой финансовой организацией на длительный срок и, как правило, под весомый процент. Проведение сделки купли-продажи, где задействовано третье лицо скорее долго и трудоемко, чем сложно и опасно.

Все потому, что для оформления договора потребуется долгое время, пока банк совместно с продавцом и покупателем не составит полный пакет документов.

Есть ли риски для продавца:

  • считается, что главный риск в сделке купли-продажи — это возможность наткнуться на мошенника, который после оформлении и регистрации отчуждения квартиры не оплатит денежные средства, указанные в договоре. В данном случае риски минимальны, ведь здесь за покупателя ручается банк, который с помощью безналичного перевода отправит всю сумму на личный счет продавца. Нужно понимать, что банк не выдает крупный целевой заем на долгосрочный период лицам, которые являются не платежеспособными;
  • судебные инстанции всегда признают сделку купли-продажи по ипотеке недействительной, если банк не отправил средства на счет продавца;
  • также минимален риск, что продавец получит фальшивые и поддельные деньги. Если вся процедура проводится через банк, то все средства проверены и законны;
  • главный риск сделки в том, что не всем покупателям банк может одобрить сделку. На ранних стадиях, когда документы проверяются ипотечной организацией, покупатель находит себе приемлемый вариант, но спустя время узнает, что он не может получить целевой заем. Это значит, что и продавец, и покупатель потратили зря время на сбор и подготовку документов для передачи прав собственности. Как правило, основными причинами отказа является плохая кредитная история, неплатежеспособность клиента и недостаточный заработок для погашения кредита.
к содержанию ↑

Процедура продажи квартиры по ипотеке

Как уже было сказано выше, процедура оформления сделки купли-продажи по ипотеке не только сложна, но и длительна. Особенно, если участники сделки подготавливаются к процессу самостоятельно.

В данном случае рекомендуется обратиться за помощью к специалистам и грамотным риелторам, которые помогут облегчить и ускорить процедуру оформления. Сама процедура состоит из 7 основных этапов:

  1. Этап 1. Обсуждение деталей. Как правило, покупатель в первую очередь знакомится с отчуждаемой квартирой, интересуется основными нюансами, на которые обязан отвечать продавец или его законный представитель. Когда только будет принято решение о заключении сделки, то между участниками должно быть устное соглашение на оформление посредством финансовой организации.
  2. Этап 2. Заключение предварительного договора купли-продажи, который является гарантией для участников сделки, что каждая сторона обладает серьезными намерениями для передачи прав собственности. В предварительный договор вносится пункт, который гласит, что если какая-то сторона откажется от участия в сделке по не уважительным причинам, то она обязана компенсировать неустойку.
  3. Этап 3. Вызов независимого оценщика, который установит точную стоимость квартиры. Как правило, оценщика может направить банк.
  4. Этап 4. Сбор и подготовка необходимых документов, которые впоследствии передаются в финансовую организацию на рассмотрение. Как правило, банк может отказать в проведении сделки, если были обнаружены ошибки в документах.
  5. Этап 5. Составляется договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре или в многофункциональном центре (МФЦ). Покупатель при этом должен пройти процедуру регистрации прав собственности.
  6. Этап 6. После регистрации договора, Росреестр предоставит выписку, которую необходимо предоставить в банк, чтобы оформить ипотечный заем.
  7. Этап 7. По завершению, банк или другая финансовая организация переводит сумму, указанную в договоре продавцу.

Проверка состояния

Проверять состояние квартиры перед покупкой обязательно каждому покупателю. Для этого ему необходимо обратить внимание на:

  • состояние коммуникации. Не должно быть пробоин в водосточных и газовых трубах, а также не должна быть испорчена изоляция электросетей. Счетчики имеют целые и неповрежденные пломбы;
  • состояние конструкции. Трещины в стенах, дыры в полу — соответствуют не только о ненадлежащем состоянии квартиры, но и возможном риске появления мелких насекомых и вредителей.

Оценка стоимости

Оценку стоимости проводит квалифицированный специалист, который легко ориентируется на рынке недвижимости. Чтобы рассчитать адекватную и справедливую стоимость, оценщик прибегает к сравнительной методике объектов недвижимости, где учитываются:

  1. Расположение района и его элитность. Чем дальше район от деловых центров, тем дешевле стоимость.
  2. Этажность. В новостройках самые дорогие объекты — это квартиры на верхних и нижних этажах. В старых многоквартирных домах пользуется спросом та недвижимость, которая находится с 3‑го по 7‑й этаж.
  3. Инфраструктура. Начиная от наличия школ и детских садов поблизости, заканчивая больницами и супермаркетами.

Передача квартиры в залог

По соглашению банка покупатель может использовать отчуждаемое имущество под залог. Для этого участникам сделки необходимо заключить договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности, а затем оформить ипотечный заем в финансовой организации.

В данном случае повышаются риски проведения данной сделки, ведь нет гарантий, что после оформления прав собственности, покупатель просто не выставит продавца «за дверь». В данной ситуации рекомендуется нанимать опытного специалиста, который поможет составить правильный договор купли-продажи, исключающий какие-либо риски.

Перечисление денег

Перечисление денег продавцу происходит в двух вариантах: либо переводом на банковский счет, либо с помощью открытия ячейки. Рассмотрим каждый вариант подробнее:

  • в первом случае продавец получит средства сразу же после оформления прав собственности на нового владельца. Как правило, срок передачи денег составляет 3–7 дней (стандартный срок перевода безналичных средств с одной финансовой организации в другую);
  • во втором случае банк открывает ячейку, куда закладывает установленную договором сумму. Продавец сможет получить средства только после прохождения процедуры регистрации прав собственности.
к содержанию ↑

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Данный вид сделки отличается от обычного отчуждения квартиры, где передача имущества осуществляется по стандартному договору. Давайте узнаем, какими особенностями обладает купля-продажа недвижимости ипотечным покупателем:

  1. Это одна из самых частых сделок на рынке недвижимости (более 60% всех случаев).
  2. Продавец не должен переживать, что в случае задолженности или просрочки ежемесячного погашения кредита покупателем, взыскать средства будут с участников сделки.

к содержанию ↑

Налогообложение

В соответствии с Налоговым кодексом страны (статья №220), все граждане, участвующие в сделке купли-продажи являются налогоплательщиками, у которых есть обязательство перед государством. Например, продавец обязан уплатить 13% от общей стоимости квартиры в государственную казну.

Мнение эксперта

13% — это стандартная сумма налога, которая высчитывается от любого дохода как единовременного, так и ежемесячного. Так как продажа квартиры предполагает передачу денег, то для продавца это является доходом.

Закон также действует и на покупателя, только он не обязан оплачивать налог, а наоборот, может получить имущественный вычет от уплаченного процента НДФЛ.

Основные нюансы налогообложения:

  1. Продавец обязан уплатить налоги в течение трех лет. При этом отсчет начинается с момента регистрации сделки в Росреестре и сразу же после получения покупателем Свидетельства о регистрации прав.
  2. Процент налогового вычета не меняется, вне зависимости от общей стоимости жилья. Например, если квартира стоит 1.500.000 миллиона, то 13% от общей стоимости составит 195.000 рублей.
  3. Покупатель может вернуть налоговый вычет также в течение трех лет после регистрации прав собственности. Для этого ему необходимо обратиться в Налоговую инспекцию, представить справки по установленной форме (3‑НДФЛ), где будет произведен расчет имущественного вычета. Важно знать, что покупатель сможет получить возврат средств не только от уплаченных 13% процентов, но еще и вернуть сумму от проведенных ремонтных работ в новой жилплощади.

Подводя итоги можно сказать, что данный вид сделки – это самый безопасный на рынке недвижимости. При этом сам процесс оформления практически ничем не отличается от стандартной процедуры купли-продажи. Главное отличие в том, что за покупателя ручается банк, который гарантирует 100% передачу средств продавцу.

Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку?

Решение квартирного вопроса нельзя назвать простым. Зачастую для покупки жилья семьи берут ипотечный кредит. Срок его продолжительный, за это время многое может поменяться. Выясним, можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку?

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Ипотечная сделка предполагает, что до момента полного погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка. Поэтому без его одобрения продать жилье не получится (п. 1 ст. 37 № 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ). В большинстве случаев кредитное учреждение идет навстречу заемщику, но бывают и отказы.

Основные моменты, связанные с условиями ипотеки, прописаны в кредитном договоре. Поэтому многие ответы, в том числе по возможности продажи залогового имущества, можно найти в соответствующем пункте.

Продать жилую площадь, не погасив ипотеку самостоятельно, можно. Варианты реализации такой квартиры мы рассмотрим далее.

к содержанию ↑

Как продать ипотечную квартиру?

Сделка по продаже залогового имущества не будет простой. Рассмотрим способы продажи ипотечной квартиры, чтобы вы смогли выбрать наиболее подходящий для себя вариант.

Досрочная уплата ипотеки средствами продавца

Самый простой способ где, заемщик может самостоятельно погасить оставшийся по ипотеке долг за счет собственных средств. Например, занять у родственников в долг или взять потребительский кредит на выгодных условиях.

В результате обременение в виде залога будет снято, и продать квартиру которая соответствует рыночным условиям не представляет сложностей. Покупателю тоже проще и спокойнее купить жилье, не имеющему обременения, риски в этом случае минимальны.

После продажи жилья вы сможете повторно купить квартиру в ипотеку.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки за счет покупателя

Досрочно закрыть кредит может покупатель квартиры. В такой сделке будут участвовать три стороны: банк, выдавший ипотечный кредит, продавец-заемщик и покупатель. Процесс будет иметь следующий порядок:

  1. Передача в банк заявления от заемщика о желании продать квартиру, находящуюся в ипотечном залоге;
  2. Получение одобрения от банка на совершение сделки;
  3. Поиск покупателя на квартиру, имеющего сумму, равную стоимости объекта;
  4. Заключение между покупателем и продавцом предварительного договора с соглашением о внесении задатка в размере остатка долга по ипотеке. Расчет может быть сделан одним из следующих способов:

Задаток имеет функцию гарантии, что сделка состоится. Его возврат в случае отказа какой-либо из сторон прописан в п. 2 ст. 381 ГК — подробности читайте здесь.

  • Покупатель с ипотекой. Размер первоначального взноса должен равняться остатку долга продавца по ипотечному договору. Сделка будет проще, если ипотека у покупателя и продавца оформлена в одном банке.
  • Через банковскую ячейку. Более надежный способ, где банк является гарантом для сторон сделки. Задействуются две ячейки – для покупателя и кредитора, куда покупатель вносит денежные средства. Риск заключается только в ситуации, когда может быть отозвана лицензия у банка.
  1. После этого кредитное учреждение выдаст справку о погашении долга, на основании которого необходимо снять обременение.
  2. Далее составляется основной договор купли-продажи с передачей остатка денежных средств продавцу (разница между стоимостью квартиры и задатком).
  3. Снятие обременения и регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Продажа ипотечной квартиры банком вместе с ипотечным долгом

В ходе такой сделки на покупателя переоформляется ипотечный договор и вместе с недвижимостью к нему переходит долг. По своей сути это перекредитование, если процесс происходит в рамках одного банковского учреждения. Процесс купли-продажи полностью курируется банком, что обеспечивает надежность и безопасность сделки.

Используется следующая схема:

  • поиск покупателя;
  • извещение банка о желании оформить переуступку долга по ипотеке;
  • получение одобрения от банка;
  • предоставление покупателем пакета документов для оформления ипотеки, кроме бумаг по квартире (эта информация уже имеется у банка);
  • заключение договора между покупателем и банком. В этом случае банк вправе оставить те же условия ипотеки (договор цессии) или изменить ставку;
  • подписание основного договора купли-продажи квартиры;
  • государственная регистрация перехода прав собственности;
  • оформление обременения.

Банк может самостоятельно инициировать процесс продажи залогового имущества, если заемщик отказывается вносить платежи и выходить на контакт с сотрудниками кредитного учреждения. Тогда дело передается в суд и на основании его решения происходит реализация квартиры.

В этом случае после продажи банк удержит сумму по основному долгу, процентам и штрафам и на счет заемщика переведет остаток денежных средств.

к содержанию ↑

Можно ли после продажи квартиры в ипотеке, купить другую в ипотеку?

Мнение эксперта

С продажей ипотечной квартиры мы разобрались. Осталось выяснить, можно ли снова оформить кредит на покупку другого жилья. Это вполне возможно, но длительно по времени. Заемщику снова придется:

  • искать подходящую жилплощадь;
  • собирать весь пакет документов о своей платежеспособности и новой квартире;
  • пройти проверку в кредитном учреждении для одобрения сделки;
  • внести первоначальный взнос;
  • заключить с банком кредитный договор.

Если вы уже проходили процедуру оформления ипотеки, то будете готовы ко всем трудностям.

к содержанию ↑

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Перечень документов в различных ситуациях может меняться. Перечислим максимально полный список, что потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех собственников квартиры (а также свидетельство о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние дети).
  2. Выписка из ЕГРН на квартиру.
  3. Документ – основание возникновения права на собственность (например, завещание или договор купли-продажи).
  4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией.
  5. Справка об оценке квартиры, выданная организацией, одобренной банком.
  6. Справка о зарегистрированных в квартире гражданах.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Разрешение от органа опеки и попечительства, если собственниками являются несовершеннолетние дети.
  9. Согласие супруга, заверенное нотариально, если имущество приобреталось в зарегистрированном браке.

Пока долг по ипотеке полностью не погашен, вы не вправе продать квартиру без согласия банка. Получить его можно при личном обращении в кредитное учреждение с заявлением.

к содержанию ↑

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. Важно, чтобы планы и действия продавца были согласованы с банком. Иначе в регистрации перехода права собственности к покупателю может быть отказано. При правильном оформлении сделки риски минимальны.

Непросто продать ипотечную квартиру, если она приобретена с использованием материнского капитала или по программе военной ипотеки:

  1. Продажа квартиры с участием материнского капитала. В такой квартире родители обязуются выделить детям доли сразу после снятия обременения. Риски покупателя здесь в том, что придется ждать не только снятие обременения после уплаты ипотечного долга, но и выделение долей. Впоследствии потребуется получение справки от органов опеки и попечительства. Выдадут ее только в случае приобретения другого жилья с оформлением долей детям.
  2. Продажа квартиры с участием военной ипотеки. Военная ипотека подразумевает покрытие части долга перед банком государственными средствами, выделенными военнослужащему. В этом случае квартира будет находиться в залоге не только банка, но и Министерства обороны РФ до момента полного погашения долга. Чтобы продать такое жилье, потребуется полностью рассчитаться с банком собственными средствами или за счет потребительского кредита.
к содержанию ↑

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Сделки с недвижимостью подлежат налогообложению в общем порядке. Не имеет значение, продаете вы обремененную ипотекой квартиру или нет. Не облагается НДФЛ в 13 процентов от стоимости имущества объекты, которые находились в собственности не менее:

  • 5 лет;
  • 3 лет, если квартира получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в процессе приватизации.

Второй вариант для сделок с привлечением ипотеки маловероятен. Потому для того, чтобы избежать налогообложения, квартира должна быть куплена не менее, чем за 5 лет до ее продажи.

Уменьшается сумма налога за счет применения имущественного вычета (ст.220 НК). Это 1 млн.рублей от стоимости квартиры или величина расходов, связанных с ее покупкой.

В расходы можно включить не только покупную сумму, но и проценты по ипотечному кредиту. Все эти затраты необходимо подтвердить документами и представить их в налоговый орган вместе с декларацией.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру

Однажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в такую ситуацию, когда ипотека становится непосильной ношей. Не платить по долгам или платить частично – не выход, ведь долг будет расти, увеличивая шансы на потерю жилья. В этой ситуации есть выход – продажа квартиры

. Но перед тем, как продать ипотечную квартиру, обязательно нужно заручиться согласием банка-кредитора! Большинство банков соглашаются на продажу, однако нужно уточнить условия сделки, ведь они могут оказаться далеко не самыми выгодными для вас.

к содержанию ↑

Можно ли продать ипотечную квартиру

Ипотека основывается на трёх договорах – купли-продажи, кредита и залога. Купив квартиру в кредит, вы, конечно, станете её владельцем. Но до того момента, пока вы не рассчитаетесь с ипотекой, квартира будет в залоге у банка. Никаких действий с вашей, да, с вашей квартирой в этом случае сделать будет невозможно до полного расчета с банком.

По смыслу 37 статьи закона об ипотеке квартирой можно распорядиться так:

  • продать;
  • подарить;
  • обменять;
  • внести в качестве вклада в кооператив или товарищество.

При этом обязательно согласие банка. Но в договоре залога может быть напрямую предусмотрен запрет на отчуждение заложенного жилья, поэтому, если уж решили продавать, сначала сходите в банк.

В любом случае банк рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Если, например, клиент не в силах больше гасить кредит, банк, заинтересованный в погашении ипотеки, обычно разрешает продажу квартиры. Банк даже может предложить клиенту надёжного покупателя.

к содержанию ↑

Как продают квартиры в ипотеке

Вариантов продажи квартиры, обременённой залогом, несколько. Перед тем, как снять обременение с квартиры, банк-кредитор и клиент обсуждают условия продажи, которые различны в представленных ниже вариантах.

Самостоятельная продажа

При таком варианте сначала нужно заручиться согласием банка на смену собственника квартиры. Залогодателем при этом на какое-то время становится покупатель. Процедура продажи будет проходить по такому алгоритму:
[important] алгоритм самостоятельной продажи

  • банк, согласившись на продажу, определяет полную сумму задолженности по ипотеке;
  • продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, который нотариально заверяется (гарантия для банка того, что покупатель обязуется выплатить долг по ипотеке);
  • покупатель перечисляет сумму долга в банк (если согласованная стоимость больше, чем ипотечный долг, разницу можно заложить в депозитарную ячейку любого банка, которую заберёт продавец после регистрации договора купли-продажи);
  • после погашения кредита банк выдаёт продавцу справку об отсутствии задолженности по ипотеке;
  • на основании справки и письма из банка Росреестр снимает обременение с квартиры;
  • покупатель и продавец регистрируют куплю-продажу квартиры в Росреестре.

Продажа при участии кредитора

Этот вариант аналогичен первому, но в этом случае кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи по такому пути:

  • банк-кредитор предоставляет две депозитарные ячейки: в одну покупатель вносит сумму долга, а в другую – разницу между долгом и оговоренной стоимостью квартиры (если таковая обусловлена);
  • банк самостоятельно снимает обременение с квартиры и предоставляет покупателю выписку из Росреестра;
  • продавец и покупатель регистрируют в Росреестре сделку купли-продажи.

Покупка ипотеки

При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.

Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.

Перекредитование

При таком варианте разговор идёт не о продаже квартиры, а о смене кредитора: один банк выкупает ипотечный кредит у другого.

Такой вариант идеален в таких случаях, когда банк-кредитор запретил продажу квартиры, но разрешено погасить кредит досрочно.

к содержанию ↑

Ипотека и развод

При разводе, когда без дележа имущества не обойтись, в раздел ипотеки вступает третья сторона – кредитор. Это обусловлено тем, что при оформлении кредита супруги выступали созаёмщиками, и гасить ипотеку они обязаны совместно.

Бывшие супруги нередко задумываются, как продать ипотечную квартиру при разводе или разделить долг. Чаще всего банки отказываются переводить солидарные обязательства в индивидуальные, однако такое решение можно обжаловать в суде. Судебная практика имеет в запасе несколько случаев, когда ипотечная квартира делилась по долям, как и ипотека.

Но если платёжеспособность одного из супругов позволяет и дальше гасить кредит, банк может одобрить перевод долга на него одного. В таком случае о разделе квартиры, как общего имущества, нужно заключать соглашение и регистрировать его в Росреестре.

к содержанию ↑

Налог с продажи

Как известно, при получении дохода государство требует оплаты налога. Что касаемо недвижимости, то её продажа облагается 13% налогом, если собственник владел ей меньше трёх лет. Продажа ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности тоже считается доходом, но тут есть нюансы.

Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?

Продажа квартиры осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством. Особенности процедуры могут быть связаны со статусом жилья.

Это касается и квартиры, приобретенной за счет ипотечных средств. Рассмотрим в статье как рассчитывается размер выплаты, а также каким образом не платить или существенно сэкономить на выплате налога при продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

к содержанию ↑

Расчет размера выплаты

Продажа любого жилья является сделкой, приносящей доход. По этой причине такая продажа облагается налогом, который обязаны платить и собственники квартир, приобретенных в ипотеку.

Мнение эксперта

Размер налога установлен статьей 224 НК РФ. Порядок расчета и необходимость выплачивать определенную денежную сумму зависит от того, сколько лет в собственности находится квартира.

В данном случае не имеет значения каким образом человек получил недвижимость – приобрел за счет ипотечных средств, получил по наследство или в дар.

Основным правилом, которое определяет уплату налога со сделки купли-продажи недвижимости является факт получения прибыли. Если квартира была реализована по цене большей чем она приобреталась изначально – денежные средства выплачиваются. В противном случае налог не вычитывается.

Сумма рассчитывается по следующей формуле:

  • НС – начальная стоимость жилья.
  • СП – сумма продажи.
  • ПП- полученная прибыль.
  • 13% – налоговая ставка, установленная законом налоговая ставка.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?
  • Рука государства: ставки налога на приватизированную квартиру для работающих граждан и пенсионеров
  • В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
  • Жилье в залоге. Может ли банк продать квартиру в ипотеке?
  • «Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Законные основания заключения

Какое значение имеет срок владения недвижимостью?

Время нахождения квартиры в собственности – это одно из условий выплаты налога. Если такой срок составляет более трех фактических лет, то выплата с прибыли не производится. Такое правило нашло свое отражение в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. Срок владения недвижимостью исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Такое правило касается права собственности на объект полученный:

  • по наследству, либо в дар от члена семьи или близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • на основании договора пожизненного содержания.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет. Сама процедура продажи осуществляется по общим правилам. Стороны оговаривают условия сделки, заключают договор и производят взаимный расчет. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.

Как продать ипотечное жилье, находящееся в собственности менее 3 лет?

Сделка с ипотечной квартирой, которая находится в собственности менее трех фактических лет не имеет особых отличий. Стороны заключают договор и производят взаимный расчет.

Отличие заключается в уплате налога. Если сделка принесла продавцу доход, то выплату необходимо осуществить. В противном случае налог платить не нужно.

к содержанию ↑

Каким образом не платить налоговый вычет?

Продажа жилья, как сделка приносящая прибыль, предусматривает уплату налогов. Освобождение от них возможно только по двум причинам:

  1. Отсутствие прибыли от сделки. В данном случае срок владения имуществом не играет роли.
  2. Нахождение квартиры в собственности более трех лет. Наличие прибыли от сделки в такой ситуации не имеет значения.

В остальных случаях налог заплатить придется. Но его можно значительно снизить за счет полученного вычета, либо если учтены расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи.

Использование имущественного вычета

Он состоит из двух частей:

  • налоговый вычет за расходы на приобретение;
  • вычет по процентам за ипотеку.

Такие средства очень выгодны и для лица, которое продает квартиру. Плюс такой ситуации для продавца заключается в том, что можно уменьшить доход, с которого необходимо выплачивать налог. Сумма вычета составит один миллион рублей.

Для того, чтобы получить вычет необходимо собрать определенные документы и обратиться в налоговый орган с заявлением.

К обращению нужно приложить:

  1. Паспорт.
  2. Индивидуальный номер плательщика налогов.
  3. Декларацию о доходах.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Сведения о денежной сумме, полученной от покупателя.

Документы направляются лично, либо пересылаются через интернет. Получить имущественный вычет можно и по месту работы. Для этого необходимо обратиться к своему нанимателю с заявлением. Кроме этого потребуется договор и сведения о полученной сумме. Других документов представлять не нужно.

Срок и порядок возврата зависит от того, куда человек обращался:

  • Если вопрос решается через налоговую, то деньги будут выплачены человеку в течение девяносто дней.
  • При обращении к нанимателю процедура происходит иначе.

Отчисление по схеме доход минус расход

Способ доход минус расход определен правилами статьи 220 НК РФ . В ней указано, что вместо вычета, человек вправе уменьшить ставку за счет расходов, связанных с приобретением имущества в прошлом. Перечень таких причин в законе четко не определен. На практикеэто может быть ремонт, который собственник производил за свой счет.

Выгода такого варианта для продавца будет зависеть от суммы затрат. Если они составляют меньше одного миллиона рублей, то проще оформить имущественный вычет. Все дело в том, что способ доход минус расход предполагает документальное доказывание затрат на недвижимость в прошлом.

Например, необходимо подтвердить стоимость ремонта, а это не всегда легко сделать. Для применения данной схемы необходимо представить в налоговый орган:

  1. Заявление.
  2. Паспорт.
  3. Документ, содержащий в себе стоимость жилья.
  4. Сведения, подтверждающие затраты собственника, например, договор и акт о выполненных ремонтных работах.
  5. Декларацию о доходах.

Документы можно направить в налоговый орган через интернет или представить самостоятельно. Расчет в данном случае будет произведен по формуле:

  • Х – размер налога.
  • У – стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи.
  • Z – расходы на покупку, ремонт, услуги риэлтора.
  • 13% – ставка налога на доходы физических лиц.

Что выгодней для продавца?

Каждый продавец вправе использовать как способ получения имущественного вычета, так и схему доход минус расход. Правильным будет исходить из суммы затрат, которые человек понес в результате приобретения жилья и его содержания.

Необходимо учитывать, что потребуется документально подтвердить все расходы, чтобы использовать схему доход минус расход.

Если человек рассчитывает подтвердить, что имели место затраты на проведение ремонтных работ, то может потребоваться не только соответствующий договор, а также подтверждение того факта, что квартира изначально приобреталась без отделки и ремонт действительно требовался.

Налоговые органы всегда детально изучают все, что связано с дополнительными затратами продавца. Необоснованность таковых может стать причиной отказа. Поэтом, если сумма не превышает установленного размера вычета, то лучше всего использовать последний. В то же время схема доход минус расход позволяет учесть массу затрат

Мнение эксперта

, например, компенсировать услуги риэлтора. В любом случае выбор остается за продавцом, поскольку выбор способа снижения налога является его правом.

Реализация квартиры, купленной за счет ипотечных средств, осуществляется на общих основаниях. Определяющими моментами здесь являются срок нахождения недвижимости в собственности продавца, а также факт получения прибыли по результатам сделки.

Следует помнить, что можно снизить затраты, связанные с выплатой налогов, за счет получения имущественного вычета, либо понесенных расходов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку в 2020 году

к содержанию ↑

Законное обоснование

Возврат ранее уплаченного подоходного налога – это мера поддержки граждан, купивших квартиру, от государства.

Это называется имущественным вычетом. Он предоставляется на основании ст. 220 НК РФ.

Он предоставляется гражданам, которые официально трудоустроены, в части их расходов на новое строительство или покупку готового жилья, но с суммы, не превышающей 2 млн. рублей.

Кто может вернуть

Вычет могут получить следующие граждане:

Имеющие гражданство нашей страны и хотя это условие не является обязательным, но если квартира покупается с помощью ипотеки, то кредит на иностранца или лица без гражданства оформлен не будет
Официально трудоустроенные каждый гражданин, с которым подписан трудовой договор, является плательщиком НДФЛ – подоходного налога в размере 13% от заработной платы
Средства на покупку жилья могут быть как собственными, так и заёмными не играет роли, на какие средства приобреталось жильё – на свои собственные или с помощью ипотеки
Наличие «белой» заработной платы именно с неё работодатель отчисляет налог в бюджет государства

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Не могут получить вычет:

  1. Безработные.
  2. Индивидуальные предприниматели.
  3. Юридические лица.
  4. Граждане, которые трудоустроены неофициально.

За какой период?

Получить вычет можно один раз в жизни. Но право его получать не расходуется до тех пор, пока налогоплательщик вернет всю сумму полностью.

Видео: вычет по ипотеке, возврат налога при покупке жилья

Если доходы налогоплательщика позволяют ему получать вычет в течение нескольких лет, то он может его оформлять ежегодно.

Сумма

Получить имущественный вычет при покупке недвижимости можно с суммы, не превышающей 2 млн. рублей.

Вернуть всю сумму вычета за один календарный год у многих не получается. Поэтому она растягивается на несколько лет.

к содержанию ↑

Налоговый возврат при покупке квартиры в ипотеку.

В п. 4 ст. 220 НК РФ сказано, что налогоплательщики подоходного налога имеют право на возврат НДФЛ с суммы фактически уплаченных процентов по ипотеке, но не более чем с 3 млн. рублей.

Как получить

Порядок действий:

Прежде чем вернуть средства налогоплательщику, инспектор налоговой службы должен будет проверить все документы.

В п. 2 ст. 88 НК РФ сказано, что камеральная проверка декларации 3 НДФЛ проводится не более трех месяцев.

По истечении этого срока сотрудник ФНС, который и проводил проверку документов, должен оповестить налогоплательщика о том, у него возникла сумма излишне уплаченного налога.

Чтобы получить возврат 13%, гражданин должен написать заявление. Такое требование предъявлено ст. 78 НК РФ.

По истечении одного месяца с момента получения налоговиками письменного заявления на возврат, они должны перечислить сумму излишне уплаченного налога на расчётный счёт налогоплательщика.

За уплаченные проценты

В ст. 220 НК РФ указана максимальная величина переплаты по кредиту – 3 млн. рублей.

Именно с этой максимальной суммы можно вернуть 13% подоходного налога, то есть 390 тысяч рублей.

Если же значение меньше, чем 3 млн. рублей, то остаток сгорает.

Его нельзя будет использовать, если заёмщик решит ещё раз оформить ипотечный кредит.

Если ипотечная квартира оформляется в долевую совместную собственность, то получить вычет могут все официально трудоустроенные собственники жилья, даже если родители покупают жильё в ипотеку своим несовершеннолетним детям.

Право на получение вычета даже в том случае, если право собственности на этой жильё им не принадлежит.

С материнским капиталом

С 2012 года его можно направлять на погашение ипотечного кредита.

Когда семья получает материнский капитал, она получает не наличные деньги, а сертификат, который нельзя обналичить.

Поэтому материнский капитал не облагается подоходным налогом, и вернуть НДФЛ с него нельзя.

Получить вычет можно с той суммы, которая была уплачена покупателей сверх маткапитала.

В строящемся доме

Кроме расходов по покупку недвижимости, а также на уплату процентов по кредиту, можно получить вычет по расходам:

  • на ремонт купленного жилья;
  • на подведение необходимых коммуникаций;
  • на отделочные работы.

Все расходы необходимо будет подтвердить документами.

Ипотечный кредит под залог квартиры, читайте здесь.

К платёжным документам, подтверждающим расходы, можно отнести:

  1. Чеки из магазина.
  2. Квитанции с печатью продавца.
  3. Договоры, в которых указана сумма оплаченных работ или услуг. К договору нужно будет приложить акт приёмки.
Автор статьи
Следующая
НалогиНалог на самозанятых граждан в 2020 году: виды деятельности, регионы, размер налога, как платить

Добавить комментарий

Adblock
detector