ИП сдает в аренду нежилое помещение: налогообложение по договору

Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.

Общая система налогообложения

Рассчитанный НДС можно уменьшить на сумму «входящего» налога, когда арендодатель из личных средств оплачивает, например, коммунальные услуги. Такой вычет также применим по договорам субаренды, если получающий доход предприниматель сам снимает помещение у государства или организации, применяющей ОСНО.

Налог на имущество уплачивается только в случае включения объекта в перечень, определенный нормативно-правовым актом субъекта Федерации. В этом случае размер платежа составляет 2% от кадастровой стоимости.

НДФЛ исчисляется по ставке 13%. При этом сумма дохода уменьшается на уплаченный НДС и размер понесенных расходов. Платежи также можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов. Для расчета окончательной суммы подлежащих уплате страховых взносов на ОСНО учитывается только разница между доходом и расходом.

С объектом «доходы минус расходы»

При упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» уплачиваются только налог на имущество и налог, связанный с применением УСН. Размер налога на имущество определяется по тем же правилам, что и при общей системе налогообложения.

Ставка налога по УСН «доходы минус расходы» составляет 15% от налогооблагаемой базы, но не менее 1% от общей суммы дохода. Налогооблагаемая база определяется как разность между всеми полученными доходами, в том числе внереализационными, и суммой экономически обоснованных расходов.

Перечень таких расходов является закрытым и установлен Налоговым кодексом.

Предприниматель без наемных работников и не заключавший с физическими лицами (не ИП) договора на выполнение работ и оказание услуг, имеет право уменьшить рассчитанный налог на всю сумму уплаченных им страховых взносов. Если он является работодателем, то в зачет можно принять только 50% страховых взносов.

С объектом «доходы»

Ставка налога при применении упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы» – 6%. Единственным отличием УСН «доходы» от УСН «доходы минус расходы» является порядок определения налогооблагаемой базы. В этом случае в зачет идет вся сумма полученного дохода, уменьшить её нельзя.

В отношении налога на имущество и расчета страховых взносов применяются те же правила.

Патентная система налогообложения приобрела нынешний вид совсем недавно, но уже успела получить широкое распространение, в том числе для предпринимателей, практикующих сдачу в аренду помещений. Для ИП-арендодателя она имеет как свои преимущества, так и недостатки.

К преимуществам можно отнести фиксированную ставку налога, не зависящую от дохода по данному объекту, и освобождение от уплаты имущественного налога, а также возможность использования одновременно с другими системами налогообложения (кроме ОСНО).

Однако платеж по ПСН нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Ставка составляет всего 6%. Налогооблагаемой базой является потенциально возможный к получению годовой доход, установленный законодательным органом субъекта Федерации.

Применение единого налога на вмененный доход возможно, если такая система установлена муниципальными органами власти. Например, в Москве ЕНВД не применяется с 2012 года. Ожидается полная отмена этой системы с 2021 года. При сдаче в аренду можно применять ЕНВД, если сдаются следующие объекты:

  • торговые места в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (рынки, ярмарки, торговые комплексы, киоски, кроме торговых мест на автозаправочных и автогазозаправочных станциях);
  • объекты нестационарной торговой сети (прилавки, палатки, ларьки, контейнеры и т.п.);
  • объекты организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (киоски, палатки, магазины (секции, отделы) кулинарии).

Для исчисления вмененного дохода применяют физические показатели по видам деятельности, размер базовой доходности в месяц и корректирующие коэффициенты. Коэффициент К1 устанавливается правительством РФ, К2 – представительным органом муниципального образования.

Ставка устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. Предприниматель уменьшает ЕНВД на сумму уплаченных страховых взносов, так же как и при УСН.

к содержанию ↑

Когда оправдано применение ОСНО?

Несмотря на кажущуюся простоту расчета и уплаты налогов при общей системе налогообложения, её применение влечет много «подводных камней».

Так, если при использовании льготных систем налогообложения индивидуальному предпринимателю достаточно осуществлять учет доходов и расходов в соответствии с выбранной им системой, то при применении ОСНО он обязан вести бухгалтерский учет в полном объеме. Обычно это связано с дополнительными затратами на услуги соответствующих специалистов.

Однако стоит принимать во внимание, что, если общий доход за три месяца подряд составил менее 2 млн. руб., появляется право на освобождение от уплаты НДС.

Оно начинает действовать с 1 числа месяца, следующего за истекшим периодом, и продолжается один год или до 1 числа месяца, в котором доход предпринимателя за три месяца подряд превысил установленный размер.

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Поэтому, если доход за квартал составит менее 2 млн. руб. и при прочих условиях сумма налоговых платежей получается меньше, чем при использовании других систем налогообложения, лучше предпочесть ОСНО.

Еще одним способом не уплачивать НДС является приобретение для сдачи в аренду объекта у продавца-плательщика НДС. При наличии счет-фактуры от продавца, принятия объекта к учету и получения от аренды дохода, облагаемого НДС, ранее уплаченный продавцом НДС можно зачесть.

к содержанию ↑

Подбор оптимального варианта

Рассчитаем оптимальный для предпринимателя, не имеющего работников, вариант системы налогообложения для Московской области. Предположим, что он имеет помещение в городском округе Котельники площадью 140 кв. м.

Объект входит в перечень объектов недвижимости, в отношении которого налог на имущество взимается исходя из кадастровой стоимости, примем её равной 15 млн. руб. Стоимость аренды такого объекта – 150 тыс. руб. в месяц, расходы на содержание – 50 тыс. руб., включая НДС 18%.

Для расчета страховых взносов при ЕНВД учитывается вмененный доход.

к содержанию ↑

Способы оплаты

Наиболее распространенным способом уплаты налогов является их перечисление с расчетного счёта. При отсутствии такового предприниматель может воспользоваться многими другими способами, даже не посещая для этого банковские учреждения.

Самым простым из них является оплата банковской картой. Необходимый платеж можно сформировать с помощью сервиса Федеральной налоговой службы «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц» (https://service.nalog.ru/payment/tax-fl.html).

Сформировать платежное поручение также можно при помощи личного кабинета в интернет-банке. Большинство кредитных учреждений уже давно предлагают такую услугу. Относительно недавно к ним присоединились и операторы электронных средств платежа, такие как Яндекс.Деньги, Qiwi и Webmoney.

При заполнении реквизитов важно обратить внимание на признаки, отличающие налоговый платеж от прочих. К таковым относятся код бюджетной классификации, установленный для каждого налога и страхового взноса, ОКТМО плательщика и период, за который производится платеж.

Все платежные реквизиты должны совпадать с предоставляемой в налоговые органы отчетностью.

В приведенном нами примере самой выгодной оказалась патентная система налогообложения, но это не значит, что она будет выгоднее всех при других условиях. Чтобы сделать правильный выбор, предприниматель должен учесть все факторы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП

На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.

ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

  1. Договор аренды
  2. Права и обязанности сторон
  3. Отличия налогообложения дохода от аренды
  4. Ответственность при неуплате налога
к содержанию ↑

Договор аренды

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.)

Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.

Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП.

Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.

На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.

Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:

  1. ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
  2. Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.

Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.

Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.

Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

к содержанию ↑

Права и обязанности сторон

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо. Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Основные нюансы при заключении сделки между индивидуальным предпринимателеми ООО:

  1. Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
  2. ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
  3. Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).

Бизнесменможет визировать соглашение личной подписью, так как ИП законодательство РФ позволяет вести деятельность без печати.

Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.

Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО.

В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.

ИП, имеющийправо собственности на транспортное средство, предусмотренное для оказания автотранспортных услуг может применять систему налогообложения ЕНВД. Данное правило регулируется Налоговым Кодексом статьёй 346.26.

к содержанию ↑

Отличия налогообложения дохода от аренды

Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

  • 6% с выручки от аренды;
  • отчисления за себя в пенсионный фонд;
  • отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого.

Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность. И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС.

Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды.

Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

к содержанию ↑

Ответственность при неуплате налога

Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.

Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.

Напомним, если договор временной передачиимущества в пользование составляется между ИП и ООО, он подлежит обязательной регистрации. Во всех остальных случаях, в том числе аренда жилого помещения, соглашение, срок которого превышает 11 месяцев, также подлежит обязательному прохождению соответствующей процедуры.

Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.

Согласно Налоговому Кодексу (статья 76), в связи с несвоевременным предоставлением отчётности и просрочке по уплатеналога сотрудники ФНС вправе заблокировать расчётные счета в банке ИП.

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Снять ограничения с безналичных операций можно сдачей отчётности и оплатой налога, соответственно, через кассу банка от имени предпринимателя, пока р/с временно «заморожен».

При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:

  • 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
  • 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);

Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.

Для индивидуальных предпринимателей система налогообложения УСН является самой выгодной для сдачи в аренду жилого и нежилого помещения.

ИП, кроме взносов по страхованию, достаточно платить только 6% в год от суммы выручки не беспокоиться. Также предприниматели на УСН освобождены от оплаты налога на имущество.

Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.

При неуплате налога, на уровне разрешённой законодательством выручки для ИП, административное взыскание составит от 500 до 2000 рублей.

Налоговый учет НДФЛ с выплат по договорам аренды

Все действия налогового агента по исчислению НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержанию налога при выплате дохода физ.лицу и перечислению его в бюджет строго регламентированы Налоговым кодексом. Рассмотрим особенности уплаты НДФЛ по договору аренды с физическим лицом и сроки перечисления НДФЛ по договорам аренды.

к содержанию ↑

Уплата НДФЛ по договору аренды с физическим лицом

Обязанность по НДФЛ с выплат физ.лицу, не являющемуся ИП, по аренде помещений зависит от вида арендных выплат, то есть от того, как арендатор оплачивает составляющую часть — коммунальные услуги. Рассмотрим три варианта арендных расчетов.

Вариант 1. Арендная плата включает в себя только плату за предоставленную площадь

Арендная плата включает в себя только постоянную часть, которая установлена в виде платы за предоставленную площадь. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам, предъявляемым арендодателем, и составляют, таким образом, переменную часть арендной платы.

Выплаты в виде такой арендной платы признаются доходом по п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компания, выплачивающая доход, признается налоговым агентом в силу п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ в отношении этого физ.лица — арендодателя. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.

Вариант 2. В арендную плату включена стоимость коммунальных услуг

В арендную плату стоимость коммунальных услуг уже включена в фиксированной сумме платежей за месяц. То есть арендодатель заранее, расчетным путем, на основе фактических данных за предыдущие периоды спрогнозировал размер будущих коммунальных услуг.

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Вариант 3. Возмещение коммунальных услуг

Арендодатель компенсирует арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов по факту своего использования.

Необходимо только побеспокоиться о достойном пакете подтверждающих документов, что арендатор оплачивает именно свой расход. Рекомендованный список документов представлен в материале «Экономическая характеристика договоров аренды».

При расчете НДФЛ необходимо руководствоваться:

  • нормами главы 23 «Налог на доходы физических лиц»;
  • разъясняющими письмами контролирующих органов Минфин РФ, ФНС РФ;
  • утвержденной Учетной политикой в целях налогообложения НДФЛ.

В налоговой политике в целях НДФЛ утверждается система налогового учета именно по данному налогу в виде перечня первичных учетных документов, форм регистров налогового учета и порядка отражения в них аналитических данных налогового учета по доходам, налоговой базе, суммах исчисленных, удержанных, перечисленных НДФЛ по каждому физическому лицу.

к содержанию ↑

Срок перечисления НДФЛ по договорам аренды

Для выплат по договорам аренды помещений, договорам ГПХ необходимо знать в какие сроки следует признавать доходы, удерживать и платить НДФЛ.

Ниже приводим требования законодательства по срокам операций, производимых налоговым агентом и по контролю по строкам формы 6-НДФЛ применительно к договору аренды с физ.лицом:

к содержанию ↑

Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

  • для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества.

Мнение эксперта
Королев Дмитрий Викторович
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

к содержанию ↑

Ставки

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

  • для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
  • для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
  • для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
  • для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).
к содержанию ↑

Налоговый вычет

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель.

Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

  • в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

к содержанию ↑

Расчёт суммы

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Отчетность

Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:

  • без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
  • ИП на «упрощёнке».

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Заполнение декларации: пошаговая инструкция

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

    На странице 001 необходимо указать:

  • ИНН;
  • ФИО;
  • код налогоплательщика (760);
  • номер телефона.
  • Страница 002:

    • фамилия;
    • дата рождения;
    • место рождения;
    • сведения о документе, удостоверяющем личность;
    • место жительства.
  • Страница 003:

    • сумма дохода;
    • сумма налогового вычета;
    • налоговая база;
    • сумма налога.
  • Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.
  • Порядок подачи в ФНС

    Подать декларацию можно несколькими способами:

    • отправить в электронном виде;
    • прийти лично в налоговую инспекцию по месту жительства;
    • отправить по почте с описью вложения;
    • через уполномоченного представителя.

    Сроки оплаты

    Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

    • физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
    • физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
    • ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/

    к содержанию ↑

    Наказания за нарушения

    Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

    Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

    При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

    Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

    Какой платить налог с аренды помещения для ИП?

    Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.

    Арендодателем может быть как индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

    к содержанию ↑

    Арендодатель – физическое лицо

    Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности.

    Мнение эксперта
    Королев Дмитрий Викторович
    Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.

    Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.

    Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст.

    227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.

    Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить договор найма. Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск.

    В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.

    Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.

    Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма.

    В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца.

    Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.

    к содержанию ↑

    Арендодатель – индивидуальный предприниматель

    С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%).

    Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

    Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право.

    Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

    Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет – ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц.

    Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

    В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.

    Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

    В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности – поменять ОКВЭД.

    Автор статьи
    Королев Дмитрий Викторович
    Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Следующая
    НалогообложениеИП на УСН продает автомобиль: налогообложение

    Добавить комментарий